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I. Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag
vom 19.2.2004 erwarb der Kläger und Revisionskläger
(Kläger) von der X AG ein mit einem mehrere Jahrzehnte alten
Verwaltungs- und Produktionsgebäude und einer Tiefgarage
bebautes Grundstück. Beim Abschluss des Kaufvertrags war es an
einen Dritten vermietet. Der Mietvertrag endete zum
31.12.2005.
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Bereits im Dezember 2003 hatte die X AG dem
Kläger den Abschluss eines Generalübernehmervertrags zur
Sanierung des Gebäudes und eines Generalmietvertrags
angeboten. Als Vergütung war ein pauschaler Festpreis in
Höhe von rund 8 Mio. EUR vorgesehen. Dieses Angebot war bis
zum 30.6.2005 befristet.
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Im Februar 2005 erstellte die X AG einen
neuen Entwurf zur Sanierung des Gebäudes. Dieser sah u.a. vor,
dass der Zugang zum Gebäude von der
Straßenrückseite aus erfolgen sollte. In der Folgezeit
holte der Kläger zwei weitere Angebote anderer
Baubetreuungsfirmen mit und ohne Generalmietvertrag ein, erteilte
jedoch der X AG im Juni 2005 den Zuschlag. Im September 2005
schloss der Kläger mit der X AG einen
Generalübernehmervertrag. Dieser Vertrag hat weitgehend den
gleichen Wortlaut wie der im Dezember 2003 angebotene
Generalübernehmervertrag. Unterschiede bestehen u.a.
hinsichtlich der angegebenen vermietbaren Flächen und der
Stellplätze. Das nach diesem Vertrag zu errichtende
Gebäude unterscheidet sich von dem ursprünglich geplanten
Gebäude u.a. durch die Gestaltung der Fassade und des
Haupteingangs, die Büroaufteilung, die Anordnung der
Sanitärbereiche und den Einbau eines zusätzlichen
Aufzugs. Die Parteien vereinbarten als Vergütung einen
pauschalen Festpreis von rund 7,65 Mio. EUR.
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Bereits im Februar 2004 setzte der Beklagte
und Revisionsbeklagte (das Finanzamt - FA - ) gegen den Kläger
die Grunderwerbsteuer für den Erwerb des Grundstücks
fest. Nachdem das FA aufgrund einer Außenprüfung
Kenntnis von dem Generalübernehmervertrag erhalten hatte,
setzte es mit nach § 173 Abs. 1 Nr. 1 der Abgabenordnung (AO)
geändertem Bescheid die Grunderwerbsteuer neu fest und bezog
in die Bemessungsgrundlage die Sanierungskosten mit ein. Der
Einspruch hatte keinen Erfolg.
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Das Finanzgericht (FG) wies die Klage mit
der Begründung ab, Gegenstand des Erwerbs sei das
Grundstück mit kernsaniertem Gebäude gewesen. Der
Geschehensablauf indiziere einen engen sachlichen Zusammenhang des
Generalübernehmervertrags mit dem zuvor abgeschlossenen
Grundstückskaufvertrag. Die Indizwirkung entfalle nicht
dadurch, dass der Generalübernehmervertrag in seiner letztlich
vereinbarten Fassung gegenüber dem ursprünglichen Angebot
modifiziert gewesen sei. Diese Modifikationen bewegten sich im
Rahmen der regelmäßig jedem Käufer eines
Grundstücks mit zu errichtendem Gebäude möglichen
Änderungswünsche. Dass der Kläger den
Generalübernehmervertrag erst etwa 19 Monate nach dem
Grundstückskaufvertrag abgeschlossen habe, stehe der Annahme
eines einheitlichen Vertragswerks nicht entgegen; denn das
ursprüngliche Angebot der X AG vom Dezember 2003 habe einen
engen sachlichen Zusammenhang zwischen dem
Grundstückskaufvertrag und dem Generalübernehmervertrag
hergestellt. Das Urteil ist in EFG 2011, 1644 = SIS 11 10 29
veröffentlicht.
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Mit der Revision rügt der Kläger
die Verletzung von § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 8 und § 9 des
Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG). Entgegen der Ansicht des FG
habe kein enger sachlicher Zusammenhang zwischen dem
Grundstückskaufvertrag und dem Generalübernehmervertrag
zur Sanierung des Gebäudes bestanden. Zum einen habe er - der
Kläger - den Generalübernehmervertrag mit einer anderen
Gebäudesanierungsmaßnahme als der ursprünglich
angebotenen abgeschlossen. Denn es lägen wesentliche
Unterschiede sowohl in der Grundrissinnenstruktur als auch bei der
äußeren Gestaltung des Gebäudes vor. Zum anderen
habe der Zeitraum zwischen Abschluss des
Grundstückskaufvertrags und Abschluss des
Generalübernehmervertrags 19 Monate betragen, so dass er - der
Kläger - die entsprechenden Angebote nicht einheitlich
angenommen habe.
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Der Kläger beantragt, die
Vorentscheidung sowie den Grunderwerbsteuerbescheid in Gestalt der
Einspruchsentscheidung aufzuheben.
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Das FA beantragt, die Revision als
unbegründet zurückzuweisen.
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II. Die Revision ist unbegründet und war
daher zurückzuweisen (§ 126 Abs. 2 der
Finanzgerichtsordnung - FGO - ). Zutreffend hat das FG entschieden,
dass das vom Kläger erworbene Grundstück zusammen mit dem
sanierten Gebäude einen einheitlichen Erwerbsgegenstand
bildet.
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1. Der Gegenstand des Erwerbsvorgangs, nach
dem sich gemäß § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1
Nr. 1 GrEStG die als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer
anzusetzende Gegenleistung richtet, wird zunächst durch das
den Steuertatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG
erfüllende zivilrechtliche Verpflichtungsgeschäft
bestimmt. Ergibt sich jedoch aus weiteren Vereinbarungen, die mit
diesem Rechtsgeschäft in einem rechtlichen oder zumindest
objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das beim
Abschluss des Kaufvertrags unbebaute Grundstück in bebautem
Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche
Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand (Urteil
des Bundesfinanzhofs - BFH - vom 29.7.2009 II R 58/07, BFH/NV 2010,
63 = SIS 09 37 33, m.w.N.).
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Zu Unrecht meint das Niedersächsische FG
im Urteil vom 26.8.2011 7 K 192/09, 7 K 193/09 (EFG 2012, 730 = SIS 12 08 01), die Rechtsprechung des BFH zum „einheitlichen
Erwerbsgegenstand“ finde im GrEStG keine Rechtsgrundlage,
verstoße gegen die Einheit der Steuerrechtsordnung, gegen das
verfassungsrechtliche Gleichbehandlungsgebot und gegen Unionsrecht.
Das Bundesverfassungsgericht (Kammerbeschluss vom 27.12.1991 2 BvR
72/90, BStBl II 1992, 212 = SIS 92 03 11), der Gerichtshof der
Europäischen Union (Beschluss vom 27.11.2008 C-156/08,
Vollkommer, Slg. 2008, I-165 = SIS 09 05 17) und der erkennende
Senat (Urteile vom 27.10.1999 II R 17/99, BFHE 189, 550, BStBl II
2000, 34 = SIS 99 23 16; vom 27.10.1999 II R 20/99, BFH/NV 2000,
349 = SIS 00 52 70; vom 1.3.2000 II R 37/99, HFR 2000, 732 = SIS 00 59 75) haben bereits eingehend dargelegt, weshalb diese Bedenken
nicht durchgreifen. Eine Divergenz zu der Rechtsprechung des V.
Senats des BFH, der für Zwecke der Umsatzsteuer unter
bestimmten Voraussetzungen ebenfalls von einer einheitlichen
Leistung ausgeht und die Umsatzsteuer durch die
grunderwerbsteuerrechtliche Beurteilung des Leistungsgegenstandes
nicht betroffen sieht (vgl. BFH-Urteile vom 24.1.2008 V R 42/05,
BFHE 221, 316, BStBl II 2008, 697 = SIS 08 18 26; vom 19.3.2009 V R
50/07, BFHE 225, 224, BStBl II 2010, 78 = SIS 09 20 82), besteht
nicht.
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2. Ob ein objektiv sachlicher Zusammenhang
zwischen dem Grundstückskaufvertrag und weiteren
Vereinbarungen besteht, ist nach den Umständen des Einzelfalls
zu ermitteln (BFH-Urteil vom 31.3.2004 II R 62/01, nicht
veröffentlicht). Ein solcher Zusammenhang ist nicht nur
gegeben, wenn der Erwerber beim Abschluss des
Grundstückskaufvertrags gegenüber der
Veräußererseite in seiner Entscheidung über das
„Ob“ und „Wie“ der
Baumaßnahme nicht mehr frei war und deshalb feststand, dass
er das Grundstück nur in einem bestimmten (bebauten) Zustand
erhalten werde (vgl. z.B. BFH-Urteil vom 21.9.2005 II R 49/04, BFHE
211, 530, BStBl II 2006, 269 = SIS 06 11 09). Ein objektiv
sachlicher Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag wird vielmehr
auch indiziert, wenn der Veräußerer dem Erwerber vor
Abschluss des Kaufvertrags über das Grundstück aufgrund
einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis
(annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes
Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im
Wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerber dieses
Angebot später annimmt (BFH-Urteil in BFH/NV 2010, 63 = SIS 09 37 33, m.w.N.). Dabei ist es unerheblich, ob tatsächlich (oder
rechtlich) auch eine andere als die planmäßige
Gestaltung hätte vorgenommen werden können (BFH-Urteile
vom 23.11.1994 II R 53/94, BFHE 176, 450, BStBl II 1995, 331, 334 =
SIS 95 08 12; vom 15.3.2000 II R 34/98, BFH/NV 2000, 1240 = SIS 00 59 76). Abweichungen von der ursprünglichen Planung der
Veräußererseite, die den üblichen Rahmen nicht
überschreiten, schließen den objektiv sachlichen
Zusammenhang zwischen den Verträgen nicht aus (vgl.
BFH-Urteile vom 26.8.1992 II R 100/89, BFH/NV 1993, 563, und vom
11.5.1994 II R 62/91, BFH/NV 1994, 901; Loose in Boruttau,
Grunderwerbsteuergesetz, 17. Aufl., § 9 Rz 182). Diese
Grundsätze gelten auch für den Erwerb bebauter
Grundstücke, bei denen es lediglich um die Modernisierung,
Sanierung und/oder den Ausbau eines bereits vorhandenen
Gebäudes geht (BFH-Urteil in BFH/NV 2010, 63 = SIS 09 37 33,
m.w.N.).
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Für einen objektiv sachlichen
Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag ist es nicht
erforderlich, dass das Angebot der Veräußererseite in
einem Schriftstück und zu einem einheitlichen Gesamtpreis
unterbreitet wird (BFH-Urteil in BFH/NV 2010, 63 = SIS 09 37 33,
m.w.N.). Entscheidend ist vielmehr, dass die
Veräußererseite das Angebot zur Bebauung des
Grundstücks oder zur Sanierung des darauf befindlichen
Gebäudes bis zum Abschluss des Grundstückskaufvertrags
abgegeben und der Erwerber das Angebot später unverändert
oder lediglich vom Umfang her mit geringen Abweichungen, die den
Charakter der Baumaßnahmen nicht verändern, angenommen
hat.
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Die Annahme des Angebots durch den Erwerber
des Grundstücks muss regelmäßig im engen zeitlichen
Zusammenhang mit dem Abschluss des Kaufvertrags erklärt
werden. Aufgrund besonderer Umstände kann ein einheitlicher
Erwerbsgegenstand jedoch auch dann vorliegen, wenn der Erwerber das
Angebot erst längere Zeit nach Abschluss des Kaufvertrags
unverändert oder mit unwesentlichen Änderungen angenommen
hat, so etwa wenn das mit einem zu sanierenden Gebäude bebaute
Grundstück beim Abschluss des Kaufvertrags noch für
längere Zeit an einen Dritten vermietet war und daher mit der
Sanierung erst nach Beendigung des Mietvertrags begonnen werden
konnte.
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Ob die nach Abschluss des Kaufvertrags
vorgenommenen Abweichungen von dem ursprünglichen Angebot der
Veräußererseite zur Bebauung des Grundstücks oder
zur Sanierung des darauf befindlichen Gebäudes nicht über
den üblichen Rahmen hinausgehen und daher als nur unwesentlich
anzusehen sind, hat in einem Klageverfahren das FG im Rahmen einer
Gesamtwürdigung aller Tatsachen festzustellen.
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3. Im Streitfall hat das FG den Sachverhalt
dahin gewürdigt, dass das Grundstück zusammen mit dem
sanierten Gebäude den Erwerbsgegenstand bildet. An diese
Feststellungen ist der erkennende Senat nach § 118 Abs. 2 FGO
gebunden. Sie sind revisionsrechtlich nicht zu beanstanden; sie
widersprechen weder den Denkgesetzen noch allgemeinen
Erfahrungssätzen.
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Das FG ist zutreffend davon ausgegangen, dass
der auf der Grundlage des Angebots vom Dezember 2003 zwischen dem
Kläger und der X AG im September 2005 geschlossene
Generalübernehmervertrag einen Erwerb des Grundstücks mit
dem sanierten Gebäude indiziert. Die Indizwirkung
entfällt nicht deshalb, weil der Generalübernehmervertrag
in seiner letztlich vereinbarten Fassung gegenüber dem Angebot
vom Dezember 2003 Abweichungen aufweist. Dieses unterscheidet sich
nämlich nur unwesentlich von der letzten Fassung des Angebots,
für das der Kläger der X AG im Juni 2005 den Zuschlag
erteilt hat. Soweit das FG bei dieser Beurteilung
berücksichtigt hat, dass die Veränderungen der
Flächengrößen und Baukosten nicht mehr als 10 %
betragen, bestehen hiergegen keine revisionsrechtlichen
Bedenken.
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Ebenso hält es einer revisionsrechtlichen
Überprüfung stand, dass das FG die Änderung der
Fassadengestaltung, die Neugestaltung des Eingangsbereichs, die
geänderte Raumaufteilung und den Einbau eines
zusätzlichen Aufzugs als unwesentliche Abweichungen vom
ursprünglichen Angebot betrachtet hat. Bei einer Kernsanierung
kommt es maßgeblich auf die Herrichtung des Gebäudes im
Hinblick auf die spätere Nutzung, hier als
Bürogebäude, an. Der Senat vermag nicht
auszuschließen, dass in seltenen Einzelfällen auch die
Veränderung der optischen Gestaltung eines Gebäudes zu
einer wesentlichen Änderung des Angebots führen kann. Im
Streitfall besteht dafür jedoch unter Berücksichtigung
des Gesamtumfangs der vereinbarten Baumaßnahmen kein
Anhaltspunkt.
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Dem Vorliegen eines einheitlichen, aus
Grundstück und saniertem Gebäude bestehenden
Erwerbsgegenstands steht auch nicht entgegen, dass der
Generalübernehmervertrag erst rund 19 Monate nach dem
Grundstückskaufvertrag und somit nicht in engem zeitlichen
Zusammenhang mit dem Abschluss des Kaufvertrags abgeschlossen
wurde. Mit der Sanierung konnte und sollte nämlich aufgrund
des beim Abschluss des Kaufvertrags bestehenden, noch bis zum
31.12.2005 laufenden Mietvertrags mit einem Dritten erst nach
diesem Zeitpunkt begonnen werden. Dies erklärt auch die
Länge der Frist bis zum 30.6.2005, die die X AG dem
Kläger zur Annahme des ursprünglichen Angebots vom
Dezember 2003 eingeräumt hatte.
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4. Das FA war auch berechtigt, den
ursprünglichen Bescheid über die Festsetzung der
Grunderwerbsteuer zu ändern und in die Bemessungsgrundlage
für die Grunderwerbsteuer die Kosten der Sanierung des
Gebäudes einzubeziehen. Rechtsgrundlage dafür ist
jedenfalls § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO.
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Während die Änderung nach § 173
Abs. 1 Nr. 1 AO nur möglich ist, wenn die
steuererhöhenden Tatsachen bei Erlass des Steuerbescheids der
Besteuerung hätten zugrunde gelegt werden können,
verlangt § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO, dass das Ereignis
nachträglich eingetreten und (nachträglich) bekannt
geworden ist (BFH-Beschluss vom 19.7.1993 GrS 2/92, BFHE 172, 66,
BStBl II 1993, 897 = SIS 93 23 33; Loose in Tipke/Kruse,
Abgabenordnung, Finanzgerichtsordnung, § 175 AO Rz 23,
m.w.N.).
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Im Streitfall wurde der Sanierungsvertrag erst
nach der ursprünglichen Steuerfestsetzung abgeschlossen. Mit
Abschluss des Sanierungsvertrags trat ein Ereignis ein, das auf den
Zeitpunkt des Erwerbs zurückwirkte und den Gegenstand des
Erwerbsvorgangs nachträglich veränderte. Zwar beruht die
Änderung auch auf dem nachträglichen Bekanntwerden des
Sanierungsangebots vom Dezember 2003, das im Zeitpunkt der
ursprünglichen Steuerfestsetzung bereits vorlag. Ob dies
allein jedoch eine Änderung nach § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO
rechtfertigen würde, weil das FA bei Kenntnis von dem Angebot
voraussichtlich die Steuerfestsetzung vorläufig (§ 165
Abs. 1 Satz 1 AO) oder unter dem Vorbehalt der Nachprüfung
(§ 164 Abs. 1 AO) durchgeführt hätte (vgl.
Klein/Rüsken, AO, 11. Aufl., § 173 Rz 71), kann
dahinstehen. Die insoweit ggf. unzutreffende Bezeichnung der
Änderungsvorschrift im angefochtenen Änderungsbescheid
ist unerheblich. Sie betrifft lediglich die Begründung dieses
Bescheids (vgl. BFH-Urteil vom 24.3.1981 VIII R 85/80, BFHE 134, 1,
BStBl II 1981, 778 = SIS 82 03 43). Es kommt allein darauf an, dass
im Zeitpunkt des Ergehens des Berichtigungsbescheids dieser durch
eine Änderungsnorm, hier § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO
oder § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO, materiell gedeckt war (BFH-Urteil
in BFHE 134, 1, BStBl II 1981, 778 = SIS 82 03 43).
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