Auf die Revision der Klägerin wird das
Urteil des Thüringer Finanzgerichts vom 22.10.2019 - 3 K
316/19 = SIS 20 07 96 aufgehoben.
Die Sache wird an das Thüringer
Finanzgericht zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung
zurückverwiesen.
Diesem wird die Entscheidung über die
Kosten des Verfahrens übertragen.
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I. Die Klägerin und
Revisionsklägerin (Klägerin) vermietete seit dem
01.06.2015 (Streitjahr) eine im Jahre 2011 erworbene, im ersten
Obergeschoss des Objektes A-Straße in A-Stadt gelegene
Eigentumswohnung (57 qm) mit Einbauküche unbefristet an ihre
Tochter zum Mietzins in Höhe von monatlich 300 EUR
zuzüglich einer Nebenkostenpauschale in Höhe von 70 EUR.
Ferner hat die Tochter gegenüber dem Energieversorger den
monatlichen Abschlag für Wärme in Höhe von 49 EUR
getragen.
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Im zweiten Obergeschoss desselben
Gebäudes vermietete die Klägerin eine ebenfalls mit einer
Einbauküche ausgestattete Wohnung (57 qm) an einen Fremdmieter
zum Mietzins in Höhe von monatlich 500 EUR zuzüglich
einer Nebenkostenpauschale in Höhe von 78 EUR.
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Im Einkommensteuerbescheid der
Klägerin für 2015 vom 29.06.2017 berücksichtigte der
Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt - FA - ) die für
die Wohnung im ersten Obergeschoss erklärten Werbungskosten in
Höhe von insgesamt 3.553 EUR nur mit einem Anteil von 64,01 %
- d.h. in Höhe von insgesamt 2.276 EUR - und setzte positive
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 314
EUR statt des erklärten Negativbetrags in Höhe von 963
EUR an. Es führte mit Blick auf § 21 Abs. 2 Satz 1 des
Einkommensteuergesetzes i.d.F. des Streitjahres (EStG) zur
Begründung an, die zwischen der Klägerin und ihrer
Tochter vereinbarte Miete von 370 EUR betrage nur 64,01 % und damit
weniger als 66 % der ortsüblichen Miete von 578 EUR/Monat. Als
Maßstab für die Ortsüblichkeit zog das FA die Miete
für die vergleichbar ausgestattete, im selben Haus liegende
und durch die Klägerin an einen fremden Dritten vermietete
Wohnung gleicher Größe heran.
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Einspruch und Klage blieben erfolglos. Das
Finanzgericht (FG) führte in seinem in EFG 2020, 1058
veröffentlichten Urteil im Wesentlichen aus, das FA habe zu
Recht die Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung nur mit
einem Anteil von 64,01 % steuermindernd berücksichtigt. Bei
der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete i.S. des § 21
Abs. 2 EStG handele es sich um eine Schätzung i.S. des §
162 Abs. 1 der Abgabenordnung, bei der alle Umstände des
Einzelfalls zu berücksichtigen seien. Die ortsübliche
Miete sei nicht vorrangig mit Hilfe eines örtlichen
Mietspiegels zu ermitteln. Sie könne stattdessen unter
Heranziehung der Miete für eine an einen Fremdmieter im selben
Haus vermietete Wohnung gleicher Art, Größe und
Ausstattung ermittelt werden.
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Mit ihrer Revision rügt die
Klägerin die Verletzung materiellen Rechts (§ 21 Abs. 2
EStG). Sie trägt im Wesentlichen vor, die ortsübliche
Miete sei grundsätzlich anhand des örtlichen Mietspiegels
festzustellen, wobei nicht nur der Mittelwert sondern jeder
innerhalb der Preisspanne liegende Mietwert als ortsüblich
anzusehen sei. Laut Mietspiegeltabelle gelte als ortsübliche
Miete am unteren Rand ein Mietzins von 6,09 EUR/qm. Beim Vergleich
der „Warmmiete“ seien die Kosten für die
Wärme in Höhe von monatlich 49 EUR mit einzubeziehen,
ansonsten würde man die Kaltmiete vergleichen. Die vereinbarte
Miete entspräche demnach 89,89 % der ortsüblichen Miete.
Die Werbungskosten seien daher vollständig
anzuerkennen.
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Die Klägerin beantragt
sinngemäß,
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das Urteil des FG aufzuheben und den
Einkommensteuerbescheid für 2015 vom 29.06.2017 in Gestalt der
Einspruchsentscheidung vom 29.04.2019 mit der Maßgabe zu
ändern, dass die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
um 1.277 EUR auf 682 EUR gemindert werden.
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Das FA beantragt,
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die Revision zurückzuweisen.
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Das FA schließt sich den
Ausführungen des FG an. Es verweist zur Begründung
insbesondere auf das Urteil des FG Köln vom 28.05.2020 - 13 K
196/18 (EFG 2021, 35 = SIS 20 18 79, rechtskräftig) und die
Anm. von Lutter (EFG 2021, 39 ff.).
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II. Die Revision ist begründet. Sie
führt zur Aufhebung des Urteils des FG und zur
Zurückverweisung der Sache zur anderweitigen Verhandlung und
Entscheidung an das FG (§ 126 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 der
Finanzgerichtsordnung - FGO - ). Die Vorentscheidung verletzt
§ 21 Abs. 2 EStG.
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1. Das FG hat die ortsübliche Miete nicht
vorrangig mit Hilfe des Mietspiegels ermittelt, sondern mit Hilfe
einer Vergleichsmiete für eine an einen Fremdmieter im selben
Haus vermietete Wohnung. Es ging davon aus, vorrangiger
Maßstab für die Ortsüblichkeit könne eine
vergleichbare, im selben Haus liegende, fremdvermietete Wohnung
sein. Dies hält einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht
stand.
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a) Macht der Steuerpflichtige Werbungskosten
(§ 9 Abs. 1 EStG) aus der verbilligten - d.h. nicht
marktgerechten - Vermietung von Wohnraum geltend, kann sich mit
Blick auf § 21 Abs. 2 EStG eine anteilige Kürzung seiner
Werbungskosten ergeben. Beträgt das Entgelt für die
Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66
Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so ist die
Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen
unentgeltlichen Teil aufzuteilen (§ 21 Abs. 2 Satz 1 EStG).
Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter
Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen
Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich (§ 21 Abs.
2 Satz 2 EStG). Die Typisierung entspricht dem aus der
Entstehungsgeschichte zu entnehmenden Gesetzeszweck. Die im
Interesse der Steuervereinfachung eingefügte Regelung sollte
eine Prüfung erübrigen, aus welchen Gründen die
ortsübliche Marktmiete im Einzelfall unterschritten wird (vgl.
BTDrucks 10/3633, S. 16, 20, 23). Entgelt ist die vereinbarte Miete
(Urteil des Bundesfinanzhofs - BFH - vom 28.01.1997 - IX R 88/94,
BFHE 182, 546, BStBl II 1997, 605 = SIS 97 11 20, unter 1.a, Rz
15).
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b) Maßstab für die Berechnung der
Entgeltlichkeitsquote im Rahmen des § 21 Abs. 2 EStG ist die
ortsübliche Marktmiete. Darunter ist die ortsübliche
Kaltmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und
Ausstattung unter Einbeziehung der Spannen des örtlichen
Mietspiegels zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung
(BetrKV) vom 25.11.2003 (BGBl I 2003, 2346, geändert durch
Art. 4 des Gesetzes zur Änderung telekommunikationsrechtlicher
Regelungen vom 03.05.2012 [BGBl I 2012, 958]) umlagefähigen
Kosten zu verstehen (ständige Rechtsprechung, s. BFH-Urteile
vom 10.05.2016 - IX R 44/15, BFHE 254, 31, BStBl II 2016, 835 = SIS 16 18 64, Rz 11, und vom 06.02.2018 - IX R 14/17, BFHE 261, 20,
BStBl II 2018, 522 = SIS 18 08 78, Rz 15).
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aa) Die maßgebliche ortsübliche
Marktmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und
Ausstattung ist vom FG als Tatsacheninstanz zu ermitteln. Sie
ergibt sich grundsätzlich aus dem örtlichen Mietspiegel
(vgl. BFH-Urteile vom 17.08.2005 - IX R 10/05, BFHE 211, 151, BStBl
II 2006, 71 = SIS 05 49 06, unter II.1.b, Rz 15, für § 8
Abs. 2 EStG; in BFHE 261, 20, BStBl II 2018, 522 = SIS 18 08 78, Rz
18; vom 17.02.1999 - II R 48/97, BFH/NV 1999, 1452 = SIS 99 53 03,
Rz 16, für § 22 Abs. 1 des Bewertungsgesetzes;
BFH-Beschlüsse vom 11.09.2007 - IX B 4/07, BFH/NV 2007, 2291 =
SIS 08 01 12, Leitsatz (NV); vom 27.12.2010 - IX B 107/10, juris,
Rz 7; FG Berlin-Brandenburg-Urteil vom 08.11.2017 - 7 K 7252/15,
juris = SIS 17 23 58, Rz 35, rechtskräftig), der
gemäß des Gesetzeswortlauts im Sinne einer
„Marktmiete“ ein breites Spektrum von Wohnungen
aus der Gemeinde berücksichtigt. Hierzu gehören sowohl
der einfache Mietspiegel nach § 558c des Bürgerlichen
Gesetzbuchs (BGB) als auch der qualifizierte Mietspiegel nach
§ 558d BGB. Dabei ist denkgesetzlich jeder der Mietwerte -
nicht nur der Mittelwert - als ortsüblich anzusehen, den der
Mietspiegel im Rahmen einer Spanne zwischen mehreren Mietwerten
für vergleichbare Wohnungen ausweist (BFH-Urteil in BFHE 211,
151, BStBl II 2006, 71 = SIS 05 49 06, Rz 18; BFH-Beschluss in
BFH/NV 2007, 2291 = SIS 08 01 12, Rz 4). Erst die Über- oder
Unterschreitung der jeweiligen Grenzwerte führt zur
Unüblichkeit. Dies ergibt sich bereits aus dem allgemeinen
Sprachgebrauch, der als „üblich“ dasjenige
zu bezeichnen pflegt, das sich „im Rahmen des
Üblichen“, also innerhalb einer gewissen Spanne
bewegt (vgl. BFH-Urteil vom 05.12.2019 - II R 41/16, BFHE 267, 275,
BStBl II 2020, 741 = SIS 20 04 92, Rz 15).
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Die Ableitung der ortsüblichen Marktmiete
aus dem örtlichen Mietspiegel entspricht zudem dessen Zweck.
Er gehört zu den Informationsquellen, die eine leichte und
schnelle Ermittlung der ortsüblichen Miete auf der Grundlage
eines breiten Spektrums ermöglichen. Diesem Zweck liefe es
zuwider, wenn bei einer Miete innerhalb der vom Mietspiegel
vorgesehenen Spanne gleichwohl im Einzelfall ermittelt werden
müsste, ob nicht ein anderer Wert innerhalb der Spanne der
angemessenere wäre. Ein Mietspiegel trägt mit dem Ansatz
einer Mietpreisspanne der Tatsache Rechnung, dass für in jeder
Hinsicht vergleichbare Wohnungen örtlich eine gewisse
Bandbreite von zu zahlenden Mieten typisch ist. Deshalb lässt
die sachgerechte Erfassung einer solchen Schwankungsbreite im
Mietspiegel die Feststellung zu, dass jeder Mietzins innerhalb der
berücksichtigten Spanne die ortsübliche Marktmiete i.S.
des § 21 Abs. 2 EStG darstellt. Insoweit gilt für die
ortsübliche Marktmiete (gleichermaßen wie für die
zivilrechtlich bedeutsame „ortsübliche
Vergleichsmiete“ i.S. des § 558 BGB), dass sie keine
punktgenaue Einzelmiete ist, sondern selbst bei unterschiedlichen
Miethöhen innerhalb einer gewissen örtlich bedingten
Bandbreite liegen kann (vgl. BFH-Urteil in BFHE 211, 151, BStBl II
2006, 71 = SIS 05 49 06, unter II.2.b, Rz 22).
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bb) Der örtliche Mietspiegel kann
allerdings ausnahmsweise nicht zugrunde gelegt werden, wenn er
nicht regelmäßig an die Marktentwicklung angepasst wird
oder an substanziellen Defiziten in der Datenerhebung leidet oder
aus sonstigen substantiierten Gründen einen mangelhaften
Erkenntniswert hat und daher im Einzelfall kein realitäts- und
sachgerechtes Bild über die ortsübliche Marktmiete
vergleichbarer Wohnungen wiedergibt. Entsprechendes gilt bei
Sonderobjekten, die nicht dem im Mietspiegel definierten
Anwendungsbereich unterfallen. Gibt ein Mietspiegel nur Richtwerte
für das Mietniveau von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
an, weist das zu beurteilende vermietete Einfamilienhaus aber im
Hinblick auf Größe und Ausstattung im Vergleich zu einer
Mietwohnung keine Besonderheiten auf, so kann der Vergleichswert
des Mietspiegels gleichwohl einen Anhaltspunkt für den
Mietwert eines vergleichbaren Einfamilienhauses geben, der durch
einen Zuschlag für die gesteigerte Wohnqualität beim
Bewohnen eines Einfamilienhauses anzupassen ist (vgl. Urteil des
Bundesgerichtshofs - BGH - vom 17.09.2008 - VIII ZR 58/08, Neue
Juristische Wochenschrift-Rechtsprechungs-Report Zivilrecht,
beginnend unter II.1.b, Rz 11 ff.; FG Berlin-Brandenburg-Urteil vom
18.02.2016 - 5 K 4220/12, EFG 2016, 1858 = SIS 16 20 65, m.w.N.:
Zuschlag von 10 % auf den Mittelwert des einschlägigen
Mietspiegelfeldes; FG Berlin-Brandenburg-Urteil vom 08.11.2017 - 7
K 7252/15, juris = SIS 17 23 58, Rz 35, rechtskräftig).
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Kann ein örtlicher Mietspiegel nicht
zugrunde gelegt werden oder ist er nicht vorhanden, kann die
Tatsacheninstanz z.B. auf ein mit Gründen versehenes Gutachten
eines öffentlich bestellten und vereidigten
Sachverständigen i.S. des § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB, die
Auskunft aus einer Mietdatenbank i.S. des § 558a Abs. 2 Nr. 2
BGB i.V.m. § 558e BGB oder die Entgelte für einzelne
vergleichbare Wohnungen i.S. des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB
zurückgreifen. Bei letzterer Alternative müssen zumindest
drei Wohnungen nach Adresse, Lage und Stockwerk benannt werden
(vgl. BGH-Rechtsentscheid vom 20.09.1982 - VIII ARZ 1/82, BGHZ 84,
392; Heilmann in Herberger/Martinek/Rüßmann/
Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 558a BGB Rz 29).
Jeder der genannten Ermittlungswege ist grundsätzlich
gleichrangig.
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c) Die ortsübliche Marktmiete für
Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung sowie
gegebenenfalls der marktübliche Gebrauchswert der
überlassenen Möblierung sind vom FG als Tatsacheninstanz
festzustellen (vgl. BFH-Urteile in BFHE 211, 151, BStBl II 2006, 71
= SIS 05 49 06, unter II.1.b, Rz 15, betreffend eine
unmöblierte Wohnung; in BFHE 261, 20, BStBl II 2018, 522 = SIS 18 08 78, Rz 17, für möblierte oder teilmöblierte
Wohnungen). Es hat für den jeweiligen Einzelfall die
ermittelte ortsübliche Marktmiete substantiiert zu
begründen. Die Feststellung ist als Frage der Tatsachen- und
Beweiswürdigung vom Revisionsgericht nur daraufhin zu
prüfen, ob das FG im Rahmen der Gesamtwürdigung von
zutreffenden Kriterien ausgegangen ist, alle maßgeblichen
Beweisanzeichen in seine Beurteilung einbezogen und dabei nicht
gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstoßen
hat.
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2. Das FG ist von anderen
Rechtsgrundsätzen ausgegangen, das Urteil kann daher keinen
Bestand haben.
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a) Das FG hat die ortsübliche Marktmiete
nicht mit Hilfe des vorhandenen Mietspiegels ermittelt. Es hat den
qualifizierten Mietspiegel der Stadt A rechtsfehlerhaft außer
Betracht gelassen und stattdessen die ortsübliche Marktmiete
nur unter Heranziehung der Miete für eine an einen Fremdmieter
im selben Haus vermietete Wohnung gleicher Art, Größe
und Ausstattung ermittelt. Das FG hat die ortsübliche
Marktmiete daher nicht unter Berücksichtigung eines breiten
Spektrums von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde ermittelt (a.A.
zur Berücksichtigung von Vergleichswohnungen im selben Objekt:
FG Köln in EFG 2021, 35 = SIS 20 18 79, rechtskräftig,
mit Anm. Lutter, EFG 2021, 39, 40).
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b) Soweit der Senat im Beschluss vom
19.09.2008 - IX B 102/08 (BFH/NV 2009, 246 = SIS 09 02 43) für
die Sachverhaltsaufklärung eine vergleichbare, im gleichen
Haus liegende, fremdvermietete Wohnung als Maßstab für
die Ortsüblichkeit als ausreichend angesehen hat, hält er
daran nicht fest. Abgesehen davon hatte diese Entscheidung nicht
die Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete anhand eines
Mietspiegels zum Gegenstand und beinhaltet deshalb keine Aussagen
zum Verhältnis von Mietspiegel zu vergleichbaren, im gleichen
Haus liegenden, fremdvermieteten Wohnungen. Rechtsfehlerhaft nimmt
das FG zudem auf das Urteil des BFH vom 10.10. 2018 - IX R 30/17
(BFHE 263, 6, BStBl II 2019, 200 = SIS 18 22 29) Bezug, obwohl es
in jener Konstellation nicht - wie im Streitfall - um die
entgeltliche Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken, sondern
um die Verpachtung von Gewerbeflächen ging, auf die § 21
Abs. 2 EStG nicht anzuwenden ist (so bereits ausdrücklich
BFH-Urteil in BFHE 263, 6, BStBl II 2019, 200 = SIS 18 22 29, Rz 15
am Ende).
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3. Das Urteil des FG ist aufzuheben. Die Sache
ist nicht spruchreif. Das FG hat die ortsübliche Marktmiete
auf der Grundlage des vorhandenen Mietspiegels unter Anwendung der
oben unter II.1. aufgezeigten Maßstäbe festzustellen.
Dazu hat es die ortsübliche Kaltmiete für Wohnungen
vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung unter Einbeziehung der
Spannen des örtlichen Mietspiegels zuzüglich der nach der
BetrKV umlagefähigen Kosten festzustellen. Die von der
Mieterin getragenen Kosten für die Wärme sind nach §
2 Nr. 4 BetrKV umlagefähig und daher zu berücksichtigen
(sog. abgekürzter Zahlungsweg). Auf dieser Grundlage hat das
FG die Entgeltlichkeitsquote und damit die Höhe des
Werbungskostenabzugs im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung für das Streitjahr neu zu ermitteln.
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4. Die Kostenentscheidung beruht auf §
143 Abs. 2 FGO.
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