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I. Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag
vom 16.4.2004 erwarb der Kläger und Revisionsbeklagte
(Kläger) zusammen mit B von der Ortsgemeinde S ein 888 qm
großes Grundstück, das bereits erschlossen war.
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Der Kaufpreis betrug - unter Zugrundelegung
von 43,50 EUR je qm Grundstücksfläche - 38.628 EUR. In
dem Kaufpreis von 43,50 EUR je qm waren
Erschließungsbeiträge in Höhe von 13,2629475 EUR je
qm Grundstücksfläche, Ausbaubeiträge für die
Abwasserbeseitigung und ein Baukostenzuschuss für den
Anschluss an die Wasserversorgung in Höhe von 12,531904 EUR je
qm Grundstücksfläche sowie Kostenerstattungsbeträge
nach den §§ 135a bis 135c des Baugesetzbuches (BauGB)
für Ausgleichsmaßnahmen für den Naturschutz in
Höhe von 0,1935352 EUR je qm Grundstücksfläche
enthalten. Weitere Erschließungsbeiträge sowie der
Kostenersatz für Haus- und Grundstücksanschlüsse
gingen im Innenverhältnis zu Lasten der Käufer.
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Der Beklagte und Revisionskläger (das
Finanzamt - FA - ) setzte mit Bescheid vom 12.7.2004 gegenüber
dem Kläger Grunderwerbsteuer in Höhe von 675 EUR fest.
Dabei wurde die Bemessungsgrundlage ausgehend von einem
hälftigen Anteil des Klägers am Kaufpreis mit 19.314 EUR
ermittelt.
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Mit dem Einspruch machte der Kläger
geltend, die vertragliche Übernahme der
Erschließungskosten dürfe bei der Festsetzung der
Grunderwerbsteuer nicht berücksichtigt werden. Es fehle
bereits begrifflich an einer grunderwerbsteuerrechtlichen
Gegenleistung, wenn sich der Erwerber eines Grundstücks
gegenüber der veräußernden Gemeinde zur
Übernahme der erst künftig entstehenden
Erschließungskosten verpflichte. Denn der Erwerber
übernehme damit eine ihn ohnehin als Folge der
Erschließung treffende zukünftige Beitragsschuld. Bei
der Erschließung gemeindeeigener Grundstücke könne
eine Beitragspflicht erst beim späteren
Grundstückserwerber entstehen. Die im Kaufvertrag mit der
Gemeinde geschlossene Vereinbarung zur Übernahme der
künftig entstehenden Erschließungskosten sei als
öffentlich-rechtlicher Vertrag zu qualifizieren. Die
Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer sei daher ohne
Einbeziehung der Erschließungskosten unter
Berücksichtigung eines Grundstückspreises von 17,50 EUR
je qm zu berechnen. Der Einspruch wurde als unbegründet
zurückgewiesen.
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Die Klage hatte Erfolg. Das Finanzgericht
(FG) führte aus, Erschließungskosten eines von der
Gemeinde erschlossenen eigenen Grundstücks gehörten bei
einem Verkauf des Grundstücks nicht zur Bemessungsgrundlage
der Grunderwerbsteuer, wenn die auf die Erschließungsanlagen
entfallenden Beträge gegen den Ersterwerber aus
Vereinfachungsgründen nicht in einem besonderen
öffentlich-rechtlichen Akt festgesetzt, sondern
betragsmäßig nachvollziehbar neben dem Kaufpreis in die
zivilrechtliche Vereinbarung mit einfließen würden. Das
Urteil ist in EFG 2008, 1653 = SIS 08 36 43
veröffentlicht.
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Mit der Revision rügt das FA
Verletzung von § 9 Abs. 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes
(GrEStG).
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Das FA beantragt, das Urteil des FG
aufzuheben und die Klage abzuweisen.
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Der Kläger beantragt
sinngemäß, die Revision zurückzuweisen.
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II. Die Revision des FA ist begründet.
Sie führt zur Aufhebung der Vorentscheidung und Abweisung der
Klage (§ 126 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 der Finanzgerichtsordnung -
FGO - ). Entgegen der Auffassung des FG gehört auch der Teil
des Kaufpreises, der auf die Erschließung und die
Ausgleichsmaßnahmen nach § 135a Abs. 2 BauGB für
den Naturschutz entfällt, zur Bemessungsgrundlage der
Grunderwerbsteuer.
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1. Bei einem nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG
grunderwerbsteuerbaren Grundstückskaufvertrag bemisst sich die
Grunderwerbsteuer gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG nach dem
Wert der Gegenleistung. Als Gegenleistung gilt nach § 9 Abs. 1
Nr. 1 GrEStG u.a. der Kaufpreis einschließlich der vom
Käufer übernommenen sonstigen Leistungen.
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a) Der Kaufpreis ist in Übereinstimmung
mit dem bürgerlichen Recht (§ 433 Abs. 2 des
Bürgerlichen Gesetzbuches) das Entgelt für den
Kaufgegenstand „Grundstück“ (Sack in
Boruttau, Grunderwerbsteuergesetz, 16. Aufl., § 9 Rz 206;
Pahlke in Pahlke/ Franz, Grunderwerbsteuergesetz, Kommentar, 3.
Aufl. 2005, § 9 Rz 73). Zum Kaufpreis gehört alles, was
der Käufer vereinbarungsgemäß an den Verkäufer
leisten muss, um den Kaufgegenstand zu erhalten (vgl. Urteil des
Bundesfinanzhofs - BFH - vom 3.8.1988 II R 210/85, BFHE 154, 158,
BStBl II 1988, 900 = SIS 88 21 10). Für den Umfang der
Gegenleistung im grunderwerbsteuerrechtlichen Sinne ist
entscheidend darauf abzustellen, in welchem Zustand die
Vertragsbeteiligten das Grundstück zum Gegenstand des Erwerbs
gemacht haben (vgl. BFH-Urteile vom 15.3.2001 II R 39/99, BFHE 194,
452, BStBl II 2002, 93 = SIS 01 10 89, m.w.N.; vom 21.3.2007 II R
67/05, BFHE 215, 301, BStBl II 2007, 614 = SIS 07 16 75).
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b) Ist ein Grundstück im Zeitpunkt des
Abschlusses des Grundstückskaufvertrags bereits
tatsächlich erschlossen, kann Gegenstand eines solchen
Vertrages nur das erschlossene Grundstück sein. In diesem Fall
gehören die im Kaufvertrag ausgewiesenen Kosten für die
Erschließung grundsätzlich zur Gegenleistung. Das gilt
auch, wenn der Erwerber ein erschlossenes Grundstück von einer
Gemeinde kauft, der Kaufpreis Kosten für die
Erschließung enthält und insoweit eine
öffentlich-rechtliche Beitragspflicht nach der Rechtsprechung
des Bundesverwaltungsgerichts - BVerwG - (vgl. Urteil vom
21.10.1983 8 C 29/82, Deutsches Verwaltungsblatt 1984, 188) erst
dann entsteht, wenn sich das Grundstück nicht mehr im Eigentum
der zur Beitragserhebung berechtigten Gemeinde befindet.
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Dementsprechend sind
Kostenerstattungsbeträge, die wegen durchgeführter
Ausgleichsmaßnahmen für den Naturschutz als
Berechnungsfaktor bei der Festlegung des Kaufpreises für ein
gemeindeeigenes Grundstück berücksichtigt werden,
ebenfalls als Teil des Kaufpreises in die Bemessungsgrundlage der
Grunderwerbsteuer einzubeziehen.
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2. Danach ist im Streitfall der vereinbarte
Kaufpreis in hälftiger Höhe als Gegenleistung
anzusetzen.
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a) Bei Abschluss des Kaufvertrags war das
Grundstück - wie zwischen den Beteiligten unstreitig ist -
bereits erschlossen. Gegenstand der Übereignungsverpflichtung
der Gemeinde konnte daher nur das erschlossene Grundstück
sein. Bei den im Kaufvertrag als Teil des Kaufpreises bezeichneten
Beträgen für die Erschließung, den Ausbau der
Abwasserbeseitigung, den Baukostenzuschuss für den Anschluss
an die Wasserversorgung und die Kostenerstattung für
Ausgleichsmaßnahmen handelte es sich nicht um anteilige
eigennützige Leistungen des Klägers, die für einen
noch herzustellenden künftigen Grundstückszustand zu
erbringen waren. Vielmehr waren diese Kaufpreisteile, soweit sie
auf den Kläger entfallen, kraft kaufvertraglicher
Verpflichtung allein für die Übertragung des
Miteigentumsanteils an einem Grundstück zu entrichten,
für das die Erschließungsanlagen hergestellt und
Ausgleichsmaßnahmen für den Naturschutz
durchgeführt waren.
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b) Der Kaufvertrag enthält auch keine
Vereinbarungen über eine Ablösung künftig
entstehender Erschließungskosten und der
Kostenerstattungsbeträge für Ausgleichsmaßnahmen
(vgl. hierzu BVerwG-Urteil vom 1.12.1989 8 C 44/88, BVerwGE 84,
183). Denn im notariell beurkundeten Kaufvertrag wurde lediglich
bestimmt, dass die Erschließungsbeiträge und einmaligen
Anliegerbeiträge im Kaufpreis enthalten sein sollten. Die im
Einzelnen genannten Beiträge und Kosten waren danach
Bestandteil des privatrechtlich vereinbarten Kaufpreises. Die
spätere Bescheinigung der Gemeinde S vom 8.10.2004, dass in
dem Kaufpreis Ablösebeträge enthalten seien, kann die im
Kaufvertrag fehlende Vereinbarung zu einer Ablösung nicht
ersetzen.
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Aus dem BFH-Urteil vom 11.2.2004 II R 31/02
(BFHE 204, 489, BStBl II 2004, 521 = SIS 04 21 07) können
keine anderen Schlussfolgerungen gezogen werden. Denn diese
Entscheidung ist zu einem nicht vergleichbaren Sachverhalt
ergangen. Sie betrifft den Erwerb eines noch nicht erschlossenen
Grundstücks unter Übernahme des vom Veräußerer
wirksam abgeschlossenen Ablösevertrags.
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3. Das BFH-Urteil vom 30.1.1985 II R 6/83
(BFHE 143, 161, BStBl II 1985, 373 = SIS 85 09 07), das zu
Vorauszahlungen auf den Erschließungsbeitrag ergangen ist,
ist im Streitfall ebenfalls nicht einschlägig. Denn derartige
Vorausleistungen wurden im notariell beurkundeten Vertrag vom
16.4.2004 nicht vereinbart.
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4. Der Senat kann offen lassen, ob die
Einbeziehung von Erschließungskosten in die Gegenleistung
ausgeschlossen ist, wenn beim Erwerb eines gemeindeeigenen
erschlossenen Grundstücks die Gemeinde die
Erschließungsbeiträge gegenüber dem Erwerber
abgabenrechtlich geltend macht (vgl. z.B. Erlasse des
Finanzministeriums Baden-Württemberg vom 25.7.2002 3 - S
4521/13, Tz 1, DStR 2002, 1532 = SIS 02 87 40; der
Oberfinanzdirektion Hannover vom 10.8.2004 S 4521 - 2 - StH 232/S
4521 - 4 - StO 241 = SIS 04 40 13, Tz 1; Baumann, UVR 2004, 64,
66).
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5. Da das FG von anderen Grundsätzen
ausgegangen ist, war die Vorentscheidung aufzuheben. Die Sache ist
spruchreif. Die Klage war abzuweisen. Der vom FA erlassene
Grunderwerbsteuerbescheid, in dem als Bemessungsgrundlage der auf
den Kläger entfallende hälftige Anteil am Kaufpreis
berücksichtigt wurde, und die Einspruchsentscheidung verletzen
den Kläger nicht in seinen Rechten.
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