Die Revision des Klägers gegen das Urteil
des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg vom 29.4.2014 3 K 3370/10
wird als unbegründet zurückgewiesen.
Die Kosten des Revisionsverfahrens hat der Kläger zu
tragen.
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I. Der Kläger und Revisionskläger
(Kläger) kaufte im Jahr 2007 im ehemaligen Westteil von Berlin
ein mit einem 1981 errichteten Wohnhaus bebautes Grundstück.
Im Jahr 2008 teilte er das Objekt in fünf
Wohnungseigentumseinheiten und zwei Teileigentumseinheiten
(Garagen) auf.
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Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das
Finanzamt - FA - ) stellte für diese Einheiten im Wege der
Nachfeststellung Einheitswerte auf den 1.1.2009 fest. Die Wohnungen
bewertete das FA als Einfamilienhäuser -
Wohnungs-/Teileigentum - im Ertragswertverfahren ausgehend von
einem monatlichen Mietwert von 3,90 DM/qm (gute Ausstattung,
Mietspiegelfeld Ia) und einem Vervielfältiger von 9,1
(Bauausführung A, Nachkriegsbau nach dem 20.6.1948). Für
die Garagen als sonstige bebaute Grundstücke -
Wohnungs-/Teileigentum - wurde der Wert im Sachwertverfahren
ermittelt. Die festgestellten Einheitswerte betragen je 16.105 EUR
für die Wohnungen Nr. 1 und 3, 20.451 EUR für die Wohnung
Nr. 2, 19.582 EUR für die Wohnung Nr. 4, 16.974 EUR für
die Wohnung Nr. 5 und je 1.636 EUR für die beiden
Garagen.
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Die Einsprüche und die auf Aufhebung
der Einheitswertbescheide und der Einspruchsentscheidungen
gerichtete Klage blieben erfolglos. Das Finanzgericht (FG) war der
Auffassung, die Vorschriften über die Einheitsbewertung seien
trotz erheblicher verfassungsrechtlicher Bedenken auf den 1.1.2009
noch als verfassungsgemäß anzusehen. Es sei auch nicht
zulässig, aus einem aktuellen Mietspiegel unter
Berücksichtigung von Preisindices auf den
Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 zurückzurechnen. Das
Urteil des FG ist in EFG 2014, 1460 = SIS 14 20 30
veröffentlicht.
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Mit der Revision macht der Kläger
geltend, die Vorschriften über die Einheitsbewertung seien zum
Stichtag 1.1.2009 nicht mehr verfassungsgemäß gewesen.
Es sei zu nicht mehr hinnehmbaren Wertverzerrungen gekommen. §
79 des Bewertungsgesetzes (BewG) müsse verfassungskonform
dahingehend ausgelegt werden, dass die der Einheitsbewertung
zugrunde zu legende Miete aus aktuellen Mietspiegeln durch
Zurückrechnung auf den 1.1.1964 zu ermitteln sei.
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Auf den Vorlagebeschluss des
Bundesfinanzhofs (BFH) vom 22.10.2014 II R 37/14 (BFH/NV 2015, 309
= SIS 15 01 23) entschied das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) mit
Urteil vom 10.4.2018 1 BvL 11/14 u.a. (DStR 2018, 791 = SIS 18 04 71), dass die §§ 19, 20, 21, 22, 23, 27, 76, 79 Abs. 5,
§ 93 Abs. 1 Satz 2 BewG i.V.m. Art. 2 Abs. 1 Satz 1 und Satz 3
des Gesetzes zur Änderung des Bewertungsgesetzes i.d.F. des
Art. 2 des Gesetzes vom 22.7.1970 (BGBl I 1970, 1118), soweit sie
bebaute Grundstücke außerhalb des Bereichs der Land- und
Forstwirtschaft und außerhalb des in Art. 3 des
Einigungsvertrags genannten Gebiets betreffen, jedenfalls seit dem
1.1.2002 unvereinbar mit Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes (GG) sind.
Der Gesetzgeber ist nach dem Urteil verpflichtet, eine Neuregelung
spätestens bis zum 31.12.2019 zu treffen. Bis zu diesem
Zeitpunkt dürfen die als unvereinbar mit Art. 3 Abs. 1 GG
festgestellten Regeln über die Einheitsbewertung weiter
angewandt werden. Nach Verkündung einer Neuregelung
dürfen die beanstandeten Regelungen für weitere fünf
Jahre ab der Verkündung, längstens aber bis zum
31.12.2024 angewandt werden. Den Verfassungsbeschwerden 1 BvR
639/11 und 1 BvR 889/12, über die das BVerfG mit dem Urteil in
DStR 2018, 791 = SIS 18 04 71, ebenfalls entschied, gab das Gericht
daher nur insoweit statt, als es feststellte, dass die
angegriffenen BFH-Beschlüsse vom 18.1.2011 II B 74/10 und vom
24.2.2012 II B 110/11 sowie die vorangegangenen finanzgerichtlichen
Urteile und Verwaltungsakte die Beschwerdeführer in ihrem
Grundrecht aus Art. 3 Abs. 1 GG verletzen. Aufgehoben wurden die
Entscheidungen nicht. Es blieb daher auch bei den
finanzgerichtlichen Kostenentscheidungen zulasten der
Beschwerdeführer.
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Der Kläger äußerte sich
nicht zu diesem Urteil.
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Er beantragt, die Vorentscheidung, die
Einspruchsentscheidungen vom 18.11.2010 und die
Einheitswertbescheide vom 25.6.2010 aufzuheben.
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Das FA beantragt, die Revision als
unbegründet zurückzuweisen.
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II. Die Revision ist unbegründet und war
daher zurückzuweisen (§ 126 Abs. 4 der
Finanzgerichtsordnung - FGO - ). Das FG hat die Klage im Ergebnis
zu Recht abgewiesen.
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1. Die im Streitfall anwendbaren Vorschriften
über die Einheitsbewertung waren zwar entgegen der Ansicht des
FG im Feststellungszeitpunkt 1.1.2009 nicht mehr
verfassungsgemäß. Sie dürfen aber nach dem
BVerfG-Urteil in DStR 2018, 791 = SIS 18 04 71 auf diesen Zeitpunkt
angewandt werden.
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2. Die vom FA festgestellten Einheitswerte
sind nicht zu beanstanden. Sie stehen in Einklang mit den
maßgebenden Vorschriften.
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a) Die Bewertung bebauter Grundstücke
erfolgt abhängig von der Grundstücksart (§ 75 BewG)
nach Maßgabe des § 76 BewG im Regelfall im
Ertragswertverfahren, in Ausnahmefällen im
Sachwertverfahren.
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b) Das Ertragswertverfahren gilt nach §
76 Abs. 1 BewG für Mietwohngrundstücke,
Geschäftsgrundstücke, gemischtgenutzte Grundstücke,
Einfamilien- und Zweifamilienhäuser. Die Höhe des
Einheitswerts basiert gemäß § 78 Satz 1 BewG auf
dem Grundstückswert, der den Bodenwert, den Gebäudewert
und den Wert der Außenanlagen umfasst. Der
Grundstückswert ergibt sich nach § 78 Satz 2 BewG durch
Anwendung eines im Anhang zum BewG enthaltenen
Vervielfältigers auf die zu erzielende Jahresrohmiete, die
nach den Wertverhältnissen von 1964 bestimmt wird, unter
Berücksichtigung gewisser pauschaler Ermäßigungen
und Erhöhungen (§§ 81 und 82 BewG). Durch diese
Bewertungsmethode soll in einem vereinfachten, typisierten
Verfahren der Bodenwert wie auch der Gebäudewert in einem
Rechenschritt ermittelt und so der gemeine Wert, also der
Verkehrswert, des jeweiligen Grundstücks annähernd
abgebildet werden (BVerfG-Urteil in DStR 2018, 791 = SIS 18 04 71,
Rz 11).
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Die maßgebliche Jahresrohmiete richtet
sich gemäß § 79 Abs. 1 BewG vorrangig nach der
für das Grundstück aufgrund vertraglicher Vereinbarungen
im Hauptfeststellungszeitpunkt gezahlten tatsächlichen Miete.
Unmittelbar anwendbar ist diese Vorgabe nur für
Grundstücke, die im Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964
bereits vermietet waren. Andernfalls bestimmt sich die
Jahresrohmiete gemäß § 79 Abs. 2 BewG nach der
üblichen Miete (BVerfG-Urteil in DStR 2018, 791 = SIS 18 04 71, Rz 112).
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Die übliche Miete ist nach § 79 Abs.
2 Satz 2 BewG in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen,
die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und
Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Maßgeblich
bleiben für die Höhe der Miete auch bei Fortschreibungen
und Nachfeststellungen immer die Wertverhältnisse im
Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 (§§ 27, 79 Abs. 5
BewG).
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c) Zur Ermittlung der üblichen Miete
ziehen die Finanzbehörden überwiegend Mietspiegel heran,
die regelmäßig nach Baujahren, mietpreisrechtlichen
Gegebenheiten, Ausstattungsgruppen und Gemeindegrößen
gegliederte Quadratmeter-Mieten zum Stand vom 1.1.1964 ausweisen.
Im Hinblick auf die Ausstattungsgruppen unterteilen die Mietspiegel
meist in einfache, mittlere, gute und sehr gute Ausstattung und
legen hierfür Rahmensätze für die anzuwendenden
Mietwerte fest (BVerfG-Urteil in DStR 2018, 791 = SIS 18 04 71, Rz
12, 113).
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Die Heranziehung dieser auf den
Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 aufgestellten Mietspiegel
für die Schätzung der üblichen Miete
gemäß § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG auf diesen Zeitpunkt
ist zulässig, wenn eine Schätzung der üblichen Miete
im unmittelbaren Vergleich daran scheitert, dass nach Art, Lage und
Ausstattung vergleichbare vermietete Objekte am 1.1.1964 nicht oder
nicht in hinreichender Zahl vorhanden waren und die Mietspiegel in
ihren Aufgliederungen nach Mietpreisregelungen und den anderen
gemäß § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG maßgebenden
Kriterien (insbesondere Baujahr und Ausstattung) den vom Gesetz
gestellten Anforderungen für die Schätzung der
üblichen Miete entsprechen (BFH-Urteil vom 4.3.1999 II R
106/97, BFHE 188, 425, BStBl II 1999, 519 = SIS 99 15 24,
m.w.N.).
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d) Die vom Kläger begehrte
Zurückrechnung der der Einheitsbewertung zugrunde zu legenden
Mieten aus aktuellen Mietspiegeln ist mit §§ 27, 79 Abs.
2, 5 BewG nicht vereinbar. Dies ergibt sich daraus, dass die im
Ertragswertverfahren gemäß § 80 BewG auf die
Jahresrohmiete anzuwendenden und aus den Anlagen 3 bis ?8 zum
Bewertungsgesetz ersichtlichen Vervielfältiger ebenfalls nach
den Verhältnissen des Jahres 1964 ermittelt wurden. Der
Konzeption der Vervielfältiger liegen Reinerträge
zugrunde, die unter Berücksichtigung pauschalierter
Bewirtschaftungskosten und Bodenertragsanteile, aufgegliedert nach
Grundstücksarten, Baujahrgruppen und
Gemeindegrößenklassen, ermittelt worden sind. Die
Vervielfältiger können dementsprechend unmittelbar auf
die Roherträge angewandt werden und sollen dabei zugleich die
altersbedingten Unterschiede zwischen Grund und Boden und
Gebäude miterfassen (BVerfG-Urteil in DStR 2018, 791 = SIS 18 04 71, Rz 120).
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e) Dass die festgestellten Einheitswerte aus
anderen Gründen fehlerhaft seien, hat weder der Kläger
konkret vorgetragen noch ist dies ersichtlich.
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3. Die Kostenentscheidung beruht auf §
135 Abs. 2 FGO. Danach fallen die Kosten eines ohne Erfolg
eingelegten Rechtsmittels demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel
eingelegt hat. Dies gilt auch dann, wenn wie im Streitfall das
BVerfG die dem angefochtenen Verwaltungsakt zugrunde liegenden
Vorschriften zwar rückwirkend für verfassungswidrig
erklärt, aber zugleich deren weitere Anwendung bis zu einem
bestimmten Zeitpunkt zugelassen hat und der Verwaltungsakt deshalb
nicht aufzuheben oder zu ändern ist (BFH-Beschluss vom
18.3.1994 III B 543/90, BFHE 173, 506, BStBl II 1994, 473 = SIS 94 16 94). Diese Beurteilung steht im Einklang mit dem Urteil des
BVerfG in DStR 2018, 791 = SIS 18 04 71, das die mit den
Verfassungsbeschwerden 1 BvR 639/11 und 1 BvR 889/12 angegriffenen
BFH-Beschlüsse vom 18.1.2011 II B 74/10 und vom 24.2.2012 II B
110/11 sowie die vorangegangenen finanzgerichtlichen Urteile
einschließlich der getroffenen Kostenentscheidungen zulasten
der Beschwerdeführer trotz des festgestellten
Verfassungsverstoßes unverändert bestehen
ließ.
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