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I. Die Klägerin und
Revisionsklägerin (Klägerin) ist Eigentümerin eines
mit einem 1897 errichteten Mietshaus bebauten Grundstücks. Das
Grundstück befindet sich innerhalb eines städtebaulichen
Sanierungsgebietes. Das Gebäude wurde von der Klägerin im
Jahr 2000 erworben und bis Ende 2004 grundlegend in Stand gesetzt
und modernisiert.
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Mit Einheitswertbescheid auf den 1.1.2001
vom 15.2.2001 wurde das Grundstück der Klägerin
zugerechnet und der auf den 1.1.1935 festgestellte Einheitswert in
Höhe von 125.700 DM nachrichtlich mitgeteilt. Die Grundsteuer
für die Streitjahre 2003 und 2004 betrug jeweils 4.241,75
EUR.
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Am 29.3.2004 beantragte die Klägerin
aufgrund einer Minderung des Rohertrages infolge teilweisen
Leerstands des Gebäudes während der
Sanierungsmaßnahmen in Höhe von 88,10 % den Erlass der
Grundsteuer für 2003 gemäß § 33 des
Grundsteuergesetzes in der in den Streitjahren gültigen
Fassung (GrStG) in Höhe von 2.928,14 EUR. Am 17.3.2005
beantragte die Klägerin aufgrund einer Minderung des
Rohertrages in Höhe von 83,61 % den Erlass der Grundsteuer
für das Kalenderjahr 2004 in Höhe von 2.837,19 EUR. Der
Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt - FA - ) lehnte die
Anträge ab.
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Die nach erfolglosem Einspruchsverfahren
erhobene Klage wies das Finanzgericht (FG) als unbegründet ab.
Nach seiner Ansicht habe die Klägerin den Leerstand zu
vertreten. Dies stehe einem Erlass der Grundsteuer entgegen. Im
Übrigen dürfte der Erlass auch deshalb nicht
gerechtfertigt sein, weil eine Fortschreibung des Einheitswerts in
Betracht gekommen wäre. Die Entscheidung ist in EFG 2013, 547
= SIS 13 06 00 veröffentlicht.
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Mit ihrer Revision rügt die
Klägerin eine Verletzung von § 33 GrStG. Sie habe den
Leerstand nicht zu vertreten. Die Sanierung des Gebäudes
beruhe auf den städtebaulichen Verpflichtungen, denen sie sich
nicht hätte entziehen können. Im Übrigen leide das
Urteil des FG an einem Verfahrensfehler. Soweit das FG im Hinblick
auf eine Fortschreibung des Einheitswerts davon ausgehe, dass sie
das Objekt vollständig entmietet habe, beruhe dies auf einer
mangelnden Aufklärung des Sachverhalts. Tatsächlich habe
das Gebäude nur teilweise leer gestanden und sei während
der Sanierungsmaßnahmen zumindest teilweise nutzbar gewesen
und auch tatsächlich genutzt worden. Dies ergebe sich schon
aus ihren Anträgen auf teilweisen Grundsteuererlass.
Infolgedessen habe sie nicht mit Erfolg die Fortschreibung des
Einheitswerts beantragen können.
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Die Klägerin beantragt, das FA unter
Aufhebung der Vorentscheidung, des Ablehnungsbescheids vom 7.7.2005
und der Einspruchsentscheidung vom 8.3.2006 zu verpflichten, die
Grundsteuer für 2003 in Höhe von 2.928,14 EUR und die
Grundsteuer für 2004 in Höhe von 2.837,19 EUR zu
erlassen.
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Das FA beantragt, die Revision
zurückzuweisen.
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II. Die Revision ist begründet. Sie
führt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur
Zurückverweisung der Sache an das FG zur anderweitigen
Verhandlung und Entscheidung (§ 126 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 der
Finanzgerichtsordnung - FGO - ). Das FG hat zu Unrecht angenommen,
dass die Klägerin die Ertragsminderung in den Streitjahren
2003 und 2004 allein deshalb zu vertreten habe, weil der Leerstand
des Gebäudes infolge der Sanierungsmaßnahmen auf ihrem
eigenen willentlichen Entschluss beruht habe.
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1. Ist bei bebauten Grundstücken der
normale Rohertrag um mehr als 20 % gemindert und hat der
Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten, so
wird die Grundsteuer gemäß § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG
in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der vier Fünfteln des
Prozentsatzes der Minderung entspricht.
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a) Die etwaige Ertragsminderung ist für
tatsächlich vermietete Räume im Regelfall anhand der
vereinbarten Jahresrohmiete und für bereits zu Beginn des
Erlasszeitraums leer stehende Räume anhand der üblichen
Miete zu bemessen (Urteil des Bundesfinanzhofs - BFH - vom
24.10.2007 II R 6/05, BFH/NV 2008, 407 = SIS 08 11 58, m.w.N.). Die
übliche Miete zu Beginn des Erlasszeitraums ist eine in
Anlehnung an die Miete für Räume gleicher Art, Lage und
Ausstattung zu schätzende Miete (BFH-Urteil in BFH/NV 2008,
407 = SIS 08 11 58). Dieser geschätzten Miete ist der
tatsächlich erzielte Rohertrag gegenüberzustellen
(BFH-Urteil in BFH/NV 2008, 407 = SIS 08 11 58, m.w.N.).
Unterschreitet der Rohertrag die Bezugsgröße um mehr als
20 %, hat der Steuerschuldner einen Anspruch auf Grundsteuererlass
in der in § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG vorgesehenen Höhe,
sofern weder der Steuerschuldner die Ertragsminderung zu vertreten
hat noch der Ausnahmetatbestand des § 33 Abs. 5 GrStG
erfüllt ist (BFH-Urteil in BFH/NV 2008, 407 = SIS 08 11 58).
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b) Der BFH und das Bundesverwaltungsgericht
(BVerwG) haben entschieden, dass alle Differenzierungen nach
typischen oder atypischen, nach strukturell bedingten oder nicht
strukturell bedingten, nach vorübergehenden oder nicht
vorübergehenden Ertragsminderungen und nach den verschiedenen
Möglichkeiten, diese Merkmale zu kombinieren, für den
Erlass der Grundsteuer nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG
hinfällig sind (BFH-Urteile vom 24.10.2007 II R 5/05, BFHE
218, 396, BStBl II 2008, 384 = SIS 08 04 24, und in BFH/NV 2008,
407 = SIS 08 11 58; BVerwG-Beschluss vom 24.4.2007 GmS-OGB 1/07,
Zeitschrift für Kommunalfinanzen 2007, 211). Maßgeblich
ist folglich allein, ob der Steuerpflichtige die Minderung des
Rohertrags zu vertreten hat oder nicht.
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c) Ein Steuerpflichtiger hat eine
Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf
Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches
liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm
zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt
durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern
können (BVerwG-Urteil vom 25.6.2008 9 C 8.07 = SIS 08 41 84,
Deutsches Verwaltungsblatt 2008, 1313; BVerwG-Beschluss vom
22.1.2014 9 B 56.13, online unter
„www.bverwg.de“, Leitsätze in BFH/NV 2014,
1008 = SIS 14 14 18).
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Beruft sich der Steuerpflichtige auf eine i.S.
von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG wesentliche Ertragsminderung, so
kann von einer die Grenze der Zumutbarkeit überschreitenden
Belastung keine Rede sein, wenn der Steuerpflichtige selbst durch
ein ihm zurechenbares Verhalten die Ursache für die
Ertragsminderung herbeigeführt oder es unterlassen hat, den
Eintritt der Ertragsminderung durch solche geeigneten
Maßnahmen zu verhindern, die von ihm erwartet werden konnten
(BVerwG-Beschluss vom 22.1.2014 9 B 56.13, online unter
„www.bverwg.de“, Leitsätze in BFH/NV 2014,
1008 = SIS 14 14 18). Ist die Ertragsminderung durch einen
Leerstand des Objekts bedingt, so hat der Steuerpflichtige die
Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig
um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten
Mietzins bemüht hat (BFH-Urteil in BFHE 218, 396, BStBl II
2008, 384 = SIS 08 04 24).
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d) Beruht der (teilweise) Leerstand eines
Gebäudes auf der Entscheidung des Steuerpflichtigen, die darin
befindlichen Wohnungen zunächst nicht zur Vermietung
anzubieten und vor einer Neuvermietung grundlegend zu renovieren
oder zu sanieren, hat der Steuerpflichtige grundsätzlich den
Leerstand zu vertreten. In diesem Fall beruht der (teilweise)
Leerstand nicht auf Umständen, die außerhalb des
Einflussbereiches des Steuerpflichtigen liegen, sondern ist gerade
Ausfluss der Entscheidungsbefugnis des Steuerpflichtigen.
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e) Etwas anderes gilt jedoch, wenn der
sanierungsbedingte Leerstand ein Gebäude betrifft, das in
einem städtebaulichen Sanierungsgebiet belegen ist.
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Das städtebauliche Sanierungsrecht bildet
ein sachlich, räumlich und zeitlich befristetes Sonderrecht
für besonders schwerwiegende städtebauliche
Problemstellungen (Mitschang in Battis/Krautzberger/Löhr,
BauGB, 12. Aufl., Vorb §§ 136 bis 164b Rz 1, und
Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Baugesetzbuch, Vorb
§§ 136 bis 164b Rz 25). Nach § 136 Abs. 1 des
Baugesetzbuches (BauGB) betrifft dieses Sonderrecht
städtebauliche Sanierungsmaßnahmen, deren einheitliche
Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen
Interesse liegt. Zwar ist die Durchführung der
Baumaßnahmen im Sanierungsgebiet nach § 148 Abs. 1 Satz
1 BauGB den Eigentümern überlassen. Das gilt jedoch
nicht, wenn eine zügige und zweckmäßige
Durchführung durch sie nicht gewährleistet ist. In diesem
Fall obliegt es der Gemeinde, für eine zügige und
zweckmäßige Durchführung zu sorgen (§ 148 Abs.
1 Satz 1 Nr. 2 2. Fall BauGB). Dabei kann sie die Durchführung
der Sanierungsmaßnahmen durch den Eigentümer auch
hoheitlich durchsetzen, z.B. durch ein Modernisierungs- und
Instandsetzungsgebot nach § 177 BauGB (Mitschang in
Battis/Krautzberger/Löhr, a.a.O., § 177 Rz 21, und
Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 148 Rz
14).
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Der Steuerpflichtige, dessen Wohngebäude
in einem Sanierungsgebiet belegen ist, kann sich der
zweckmäßigen und zügigen Durchführung der zur
Erfüllung des Sanierungszwecks erforderlichen
Baumaßnahmen letztlich nicht entziehen. Den durch die
Sanierung entstehenden Leerstand hat er folglich auch nicht zu
vertreten (gl.A. Troll/Eisele, Grundsteuergesetz, Kommentar, 11.
Aufl., § 33 Rz 15), selbst dann nicht, wenn er die
Entscheidung über den Zeitpunkt der Sanierung getroffen
hat.
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Der besonderen Situation in
städtebaulichen Sanierungsgebieten trug bis zur Aufhebung und
Einfügung der Regelungen des
Städtebauförderungsgesetzes (StBauFG) in das BauGB durch
das BauGB 1987 vom 8.12.1986 (BGBl I 1986, 2253) § 78 StBauFG
Rechnung. Nach dieser Vorschrift war auf Antrag die Grundsteuer bei
bebauten Grundstücken bis zu 80 % zu erlassen. § 78
StBauFG war im Verhältnis zu § 33 GrStG die speziellere
Norm (vgl. Abschn. 42 Abs. 4 der Grundsteuerrichtlinien 1978) und
wurde aufgrund der Erfahrung, dass in Sanierungsgebieten die
Grundstückserträge zurückgehen, im seinerzeitigen
Gesetzgebungsverfahren nachträglich eingefügt (BTDrucks
VI/2204, S. 28). Diese Grundsätze haben auch nach
Inkrafttreten der §§ 136 ff. BauGB Bestand, auch wenn
eine mit § 78 StBauFG vergleichbare Vorschrift in das BauGB
nicht aufgenommen wurde. Mit der Zuordnung eines Grundstücks
zu einem städtebaulichen Sanierungsgebiet geht die
Verpflichtung des Eigentümers zur zweckmäßigen und
zügigen Sanierung einher. Dies führt üblicherweise
zu Ertragsausfällen, die den Eigentümer zwangsläufig
treffen.
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2. Da das FG eine andere Auffassung vertreten
hat, war die Vorentscheidung aufzuheben. Die Sache ist nicht
spruchreif.
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a) Der Rohertrag des Wohngebäudes der
Klägerin war zwar in den Streitjahren 2003 und 2004 aufgrund
teilweisen Leerstands um 88,10 % bzw. 83,61 % gemindert. Nach den
Feststellungen des FG lag das Gebäude auch innerhalb eines
städtebaulichen Sanierungsgebietes. Das FG hat jedoch von
seinem Rechtsstandpunkt aus zutreffend keine Feststellungen dazu
getroffen, ob der Leerstand in den Streitjahren auch
tatsächlich auf den Sanierungsmaßnahmen beruhte oder aus
anderen Gründen von der Klägerin nicht zu vertreten
war.
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b) Sollte der Leerstand tatsächlich auf
den Sanierungsmaßnahmen beruhen und die Klägerin
demzufolge die auf dem Leerstand beruhende Ertragsminderung nicht
zu vertreten haben, wird das FG Feststellungen dazu treffen
müssen, ob der Erlass im Streitfall nach § 33 Abs. 5
GrStG ausgeschlossen ist.
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Nach § 33 Abs. 5 GrStG ist eine
Ertragsminderung dann kein Erlassgrund, wenn sie für den
Erlasszeitraum durch Fortschreibung des Einheitswerts
berücksichtigt werden kann oder bei einem rechtzeitigen Antrag
auf Fortschreibung hätte berücksichtigt werden
können. Der vorübergehende Leerstand eines Gebäudes
oder Gebäudeteils wegen Umbau- und Renovierungsarbeiten
rechtfertigt jedoch keine Wertfortschreibung nach unten (BFH-Urteil
vom 14.12.1994 II R 104/91, BFHE 176, 439, BStBl II 1995, 360 = SIS 95 09 16) und begründet nicht die Anwendung des § 33 Abs.
5 GrStG.
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