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I. Die Sache befindet sich im II.
Rechtszug.
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Die Kläger und Revisionskläger
(Kläger) erwarben im April 1997 in GbR ein am Rande Berlins
gelegenes und im Sachwertverfahren bewertetes
Geschäftsgrundstück mit mehreren Gebäuden
unterschiedlichen Alters. Darin befanden sich zahlreiche getrennt
zu Büro-, Gewerbe- und Lagerzwecken vermietbare Raumeinheiten
von unterschiedlicher Größe. Zum Beginn des Jahres 1998
waren neben 59 Kfz-Stellplätzen folgende Einheiten nicht
vermietet:
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Einheit Nr. 1, 152,83 qm, als Lager
verwendbare Kellereinheit im Haus A;
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Einheit Nr. 13, 551,06 qm, im ersten
Obergeschoss des Hauses A, zur Produktion oder nach Ausbau als
Büro nutzbar;
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Einheiten Nrn. 18 und 19, 247,33 qm bzw.
312,82 qm, im ersten Obergeschoss des Hauses C;
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Einheit Nr. 21, 1.225,91 qm, Haus D, diese
Einheit besteht aus acht teilweise unterschiedlich ausgestatteten
Untereinheiten im Erdgeschoss und Keller.
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Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das
Finanzamt - FA - ) setzte die Grundsteuer mit Bescheid vom 9.6.1998
für 1998 auf 46.981,20 DM fest, nachdem das Grundstück
den Klägern auf den 1.1.1998 zugerechnet worden war.
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Die Kläger beantragten mit Schreiben
vom 8.3.1999, die Grundsteuer für 1998 wegen des Leerstandes
der fünf Raumeinheiten gemäß § 33 Abs. 1 Satz
3 Nr. 3 des Grundsteuergesetzes in der im Jahr 1998 geltenden
Fassung (GrStG) in Höhe von 19,96 % zu erlassen. Zur
Ermittlung dieses Vom-Hundert-Satzes hatten die Kläger die
durchschnittliche monatliche Nettomiete der am 1.1.1998 vermieteten
Räume von 9,68 DM/qm mit der in qm berechneten
Gesamtfläche der am Stichtag leerstehenden Räume
multipliziert und den so bestimmten Mietausfall den
tatsächlich erzielten Mieten hinzugerechnet. Bezogen auf die
dabei errechnete Summe machte der Mietausfall 24,95 % aus. Vier
Fünftel davon ergaben den beantragten Erlass von 19,96 %. Die
tatsächlich erzielten Mieten wiesen eine Bandbreite von 6 bis
14,81 DM/qm auf.
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Das FA lehnte den Antrag mit der
Begründung ab, die Kläger hätten den Leerstand zu
vertreten, da sie zu hohe Mieten verlangt hätten. Bei Ansatz
der ortsüblichen Miete von 5 DM/qm für die
Lagerräume und 7 DM/qm für die übrigen Räume
ergebe sich überdies lediglich eine Minderung des Rohertrags
von 13,16 %.
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Einspruch und Klage blieben erfolglos. Der
Bundesfinanzhof hob durch Urteil vom 24.10.2007 II R 4/05 (BFH/NV
2008, 405 = SIS 08 11 57) das Urteil des Finanzgerichts (FG) auf
und verwies die Sache zur anderweitigen Verhandlung und
Entscheidung an das FG zurück. Zur Begründung führte
er aus, normaler Rohertrag eines bebauten Grundstücks, dessen
Wert wie im Streitfall im Sachwertverfahren zu ermitteln sei, sei
gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 GrStG die nach den
Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte
übliche Jahresrohmiete. Damit sei die Jahresrohmiete gemeint,
die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und
Ausstattung regelmäßig gezahlt werde. Die übliche
Jahresrohmiete zu Beginn des Erlasszeitraums sei somit nicht die
für die vermieteten Teile der Baulichkeiten auf dem konkreten
Grundstück vereinbarte Durchschnittsmiete. Der üblichen
Jahresrohmiete sei der tatsächlich erzielte Rohertrag
gegenüber zu stellen. Unterschreite er die übliche
Jahresrohmiete um mehr als 20 %, habe der Steuerschuldner einen
Anspruch auf Grundsteuererlass in der in § 33 Abs. 1 Satz 1
GrStG vorgesehenen Höhe, sofern weder der Steuerschuldner die
Ertragsminderung zu vertreten habe noch der Ausnahmetatbestand des
§ 33 Abs. 5 GrStG erfüllt sei.
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Soweit die Ertragsminderung durch einen
Leerstand zu Beginn des Erlasszeitraums bedingt sei, habe der
Steuerpflichtige sie dann nicht zu vertreten, wenn er sich
nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem
marktgerechten Mietzins bemüht habe. Auch im Falle eines
Überangebots auf dem betreffenden Marktsegment könne
dabei vom Steuerpflichtigen nicht verlangt werden, sich stets den
unteren Rand der Mietpreisspanne zu eigen zu machen. Es reiche aus,
dass die Räumlichkeiten dem Markt zur Verfügung
stünden und nachhaltig zu einer Miete innerhalb der Spanne
eines marktgerechten Mietzinses angeboten worden seien. Es
könne auch nicht nach typischen oder atypischen, nach
strukturell bedingten oder nicht strukturell bedingten, nach
vorübergehenden oder nicht vorübergehenden
Ertragsminderungen und nach den verschiedenen Möglichkeiten,
diese Merkmale zu kombinieren, differenziert werden.
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Da das FG die Klage mit der Begründung
abgewiesen habe, die geltend gemachte Ertragsminderung sei nicht
atypisch, sondern strukturell bedingt, und es überdies das
Vertretenmüssen der Ertragsminderung unzutreffend verstanden
habe, sei die Vorentscheidung aufzuheben. Die Sache sei nicht
spruchreif. Der Erlassantrag müsse erneut geprüft werden.
Dabei könne nicht vom Durchschnitt der für die
vermieteten Raumeinheiten zu Beginn des Jahres 1998 vereinbarten
Mieten ausgegangen werden. Soweit sich auf einem Grundstück
Räume oder Raumeinheiten von unterschiedlicher Art und
Ausstattung befänden, könne die übliche
Jahresrohmiete für die einzelnen Räume oder Raumeinheiten
unterschiedlich hoch ausfallen. Dies sei bei der Entscheidung
über einen Grundsteuererlass nach § 33 GrStG zu
berücksichtigen.
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Sollten die nachzuholenden Feststellungen
zur üblichen Jahresrohmiete eine Ertragsminderung von nach
§ 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG rechtserheblichem Ausmaß
ergeben, hätten die Kläger diese nur zu vertreten, wenn
sie sich nicht nachhaltig um eine Vermietung zu einem
marktgerechten Mietzins bemüht hätten. Die Kläger
hätten dabei die Ertragsminderung nicht bereits deshalb zu
vertreten, weil sie ihre Mietforderungen für die zu Beginn des
Erlasszeitraums leerstehenden Räumlichkeiten nicht soweit
heruntergeschraubt hätten, bis ein Mieter zu finden gewesen
sei. Die Vermietungsbemühungen hätten vielmehr lediglich
auf eine marktgerechte Miete ausgerichtet sein müssen. Die
Inserierung der Mietobjekte unter Angabe einer Preisspanne sei
solange kein Indiz dafür, dass die Kläger die
Ertragsminderung zu vertreten hätten, wie die untere
Preisgrenze die übliche Jahresrohmiete nicht überstiegen
habe.
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Das FG wies die Klage im II. Rechtszug
erneut ab und führte zur Begründung aus, die Kläger
hätten den Leerstand insgesamt zu vertreten. Sie hätten
zwar die unvermieteten Räumlichkeiten unter Einschaltung eines
Maklers in zahlreichen Zeitungsanzeigen zur Vermietung angeboten,
dabei aber pauschal eine Mietpreisforderung von mindestens 8 DM/qm
monatlich erhoben, obwohl die marktübliche Miete für die
Kellerräume (Lagerräume) deutlich niedriger gewesen sei.
Ob die Mietpreisforderung für die übrigen unvermieteten
Raumeinheiten der Marktmiete entsprochen hat, hat das FG
demgemäß nicht geprüft.
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Mit der Revision machen die Kläger
geltend, an ihre Vermietungsbemühungen dürften keine
überzogenen Anforderungen gestellt werden. Das FG habe den
gemäß § 33 Abs. 1 GrStG beantragten
Grundsteuererlass daher nicht deshalb versagen dürfen, weil in
den Vermietungsanzeigen für die Kellerräume keine
gesonderte, niedrigere Miete angegeben worden sei. Sie - die
Kläger - hätten allenfalls den Leerstand der
Kellerräume zu vertreten. Dies beeinflusse aber wegen des
geringen Anteils dieser Räume an den insgesamt leerstehenden
Räumlichkeiten den von ihnen geltend gemachten Erlassanspruch
im Ergebnis nicht, wie ihre im Einzelnen dargelegten Berechnungen
zeigten. Selbst wenn alle Kellerräume zu einer marktgerechten
Miete vermietet gewesen wären, nicht jedoch die übrigen
leerstehenden Räume, beliefe sich der Erlassanspruch auf 19,96
% der Grundsteuer.
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Ferner machen die Kläger
Verfahrensfehler geltend.
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Die Kläger beantragen, die
Vorentscheidung, die Einspruchsentscheidung vom 29.3.2001 und die
Ablehnungsverfügung vom 27.7.1999 aufzuheben und das FA zu
verpflichten, die Grundsteuer für 1998 in Höhe von
9.377,44 DM (4.794,61 EUR) zu erlassen.
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Das FA beantragt, die Revision als
unbegründet zurückzuweisen.
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II. Die Revision ist begründet. Sie
führt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur
Zurückverweisung der Sache an das FG zur anderweitigen
Verhandlung und Entscheidung (§ 126 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 der
Finanzgerichtsordnung - FGO - ). Das FG hat zu Unrecht angenommen,
die Kläger hätten den Leerstand und somit die Minderung
des normalen Rohertrags i.S. des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG
insgesamt zu vertreten, weil die in den Zeitungsanzeigen angegebene
monatliche Mindestmiete von 8 DM/qm deutlich über der
marktüblichen Miete für die Kellerräume gelegen
habe.
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1. Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus
zahlreichen verschieden ausgestatteten, zu unterschiedlichen
Zwecken nutzbaren und getrennt vermietbaren Räumlichkeiten und
sind die marktgerechten Mieten für die einzelnen Raumeinheiten
unterschiedlich hoch, ist § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG unter
Berücksichtigung des Grundsatzes der
Verhältnismäßigkeit so auszulegen, dass für
jede nicht vermietete Raumeinheit gesondert zu prüfen ist, ob
der Steuerpflichtige den Leerstand zu vertreten hat. Der
Steuerpflichtige hat den Leerstand nicht allein deshalb insgesamt
zu vertreten, weil in Zeitungsanzeigen, in denen die Raumeinheiten
zusammen zur Miete angeboten wurden, eine Mindestmiete angegeben
war, die lediglich für einen Teil der Einheiten über der
marktüblichen Miete lag. Dies gilt insbesondere dann, wenn
diesen Einheiten lediglich eine flächen- und
wertmäßig untergeordnete Bedeutung zukam.
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Ergibt die danach im Einzelnen vorzunehmende
Prüfung, dass der Steuerpflichtige die Minderung des normalen
Rohertrags lediglich für einzelne Raumeinheiten zu vertreten
hat, rechtfertigt dies somit für sich genommen nicht die
Ablehnung des Grundsteuererlasses. Vielmehr ist in solchen
Fällen lediglich die marktübliche Miete für diese
Raumeinheiten der für die vermieteten Raumeinheiten
tatsächlich erzielten Miete hinzuzurechnen und auf dieser
Grundlage festzustellen, in welchem Umfang der tatsächlich
erzielte Rohertrag zuzüglich der hinzugerechneten Miete vom
normalen Rohertrag abweicht. Ist der normale Rohertrag nach dieser
Berechnung um mehr als 20 % gemindert, besteht dem Grunde nach ein
Anspruch auf Erlass von Grundsteuer nach § 33 Abs. 1 Satz 1
GrStG. Die Grundsteuer ist dann in Höhe des Prozentsatzes zu
erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung
des normalen Rohertrags entspricht.
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2. Da das FG von einer anderen Ansicht
ausgegangen ist, war die Vorentscheidung aufzuheben. Die Sache ist
nicht spruchreif. Den vom FG getroffenen Feststellungen lässt
sich nicht entnehmen, in welchem Umfang die Kläger nach diesen
Grundsätzen die Minderung des normalen Rohertrags zu vertreten
haben. Das FG wird entsprechende Feststellungen nunmehr nachzuholen
haben. Ergibt die erneute Prüfung, dass den Klägern dem
Grunde nach ein Anspruch auf Erlass von Grundsteuer zusteht, wird
das FG ferner den Umfang des Anspruchs zu prüfen haben.
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3. Auf die Verfahrensrügen der
Kläger kommt es somit nicht mehr an.
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